公募REITs大有可为

日前，宏图深证安珠REIT，金钟厦华安珠REIT，华夏京保障房REIT三只保障房基础设施公募REIT同时发售，受到投资者追捧根据相关公告披露的数据，网下投资者配售比例不到1%，公众投资者不到0.7%其中，宏图深证安珠REIT公众投资者有效认购申请的实际确认比例为0.39%，刷新了公募基金产品配售比例最低纪录

公募REITs用于保障房基建受到投资者追捧，与当前REITs产品的稀缺性，项目本身的良好资产，早期公募REITs良好的赚钱效应有关但本质上，在利率持续下行的背景下，收益率稳定且相对较高的资产管理产品越来越少，所以能满足投资者需求的REITs受欢迎也就不足为奇了

过去几年，稳健型理财产品收益率持续下降从银行理财产品的收益来看，年化收益率普遍下降到了4%以下向净值化过渡后，部分银行理财产品甚至可能亏损，从信托产品的收益来看，大部分信托产品的年化收益率已经跌破7%，部分产品甚至不到6%，存在不能按时兑付的潜在风险从货币基金的收益来看，其年化收益率已普遍降至2%以下

与10年前相比，现在的理财产品收益率已经呈现大幅下降的趋势此前，房地产信托产品年化收益率高达12%，银行理财产品年化收益率在6%左右，货币基金年化收益率高达4%利率下降的趋势已经出现

在高收益稳健型产品缺乏的背景下，上述REITs产品受到追捧也就不难理解了从保障房基础设施公募REITs项目的底层资产来看，由于保障房主要解决符合条件的新市民，年轻人等群体的住房困难，因此往往具有稳定的出租率和租金收入此外，该项目位于核心城市，抗风险能力强，因此该类REITs产品具有良好的稳定性

以金钟厦门安珠房地产投资信托基金为例本项目涉及的公寓主要面向在厦门无房的新就业大学毕业生，城市基本公共服务人员等新市民入住率接近100%宏图深证安珠REIT的底层资产项目不仅地段好，还包括车位和商业配套，整体投资回报良好

从这个意义上说，公募REITs在盘活存量资产，拓宽股权融资渠道，提高资本市场服务实体经济能力方面大有可为